房地产融资问题研究

资本纵横　房地产融资问题研究　潘爱青　（招商银行郑州分行河南　郑州４５０００８）　摘　要　国家为了抑制房地产的投机炒作而采取的一系列宏观措施，对房地产业的投资和融资产生了　一定的影响。通过对我国房地产融资现状的梳理，提出了创新融资方式、拓宽融资渠道的建议。　关键词房地产　融资　渠道　中图分类号Ｆ２９３Ｉ３　文献标识码　Ａ　．　房地产业以其产业关联度高、带动力　款在房地产投资中的比重一直保持在２０％　１．４社会资金积极参与房地产投资　强等特点对国民经济发展有重要作用，然　左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房　社会资金主要包括：以直接投资人股　而房地产业要发展就必须有足够的资金用　贷款在房地产投资中的比重由２５％升至　的形式参与房地产开发．成为房地产开发　于投资。近年来，国家为了抑制房地产的投　２８．３％。２００４年，由于国家对房地产用地和　商自有资金的一部分：以购房款形式转化　机炒作而采取了一系列宏观措施。对　贷款实行控制．个人消费信贷不良率开始　为房地产开发资金：被房地产企业以高利　房地产业的投资和融资产生了一定的影　上升，商业银行提高住房消费贷款发放标　筹集进入房地产市场。据调查，近两年房地　响。２００３年６月１３日，中国人民银行发布　准．使得房地产开发贷款和购房贷款在房　产企业新增自有资金主要是以投资为目的　《关于进一步加强房地产信贷的通知》（简　地产投资中的比重均有所下降．分别为　的社会资金。目前房地产企业股权性融资　称“１２１号”文件）和２００３年８月１２日国　１６．６％和２４．３％。２００５年第一季度，由于上　占房地产投资资金的比重为１５．２％．比　务院下发《关于促进房地产市场持续健康　年储备项目较多。房地产贷款投入有所增　２００１年提高了４．８个百分点。现金购房部　发展的通知》（简称“１８号”文件），对房地　加．房地产开发贷款在房地产投资中的比　分，以炒房为目的的购房者多以现金购房，　产开发贷款、个人住房贷款都作出了严格　重达到１９％，而取消住房按揭贷款优惠利　购房现金占房地产投资资金比重迅速上　的控制．规定房地产开发企业申请银行贷　率对房地产消费贷款影响较大．购房　升，２００４年已达１４．６％。比２００３年上升了　款，其自有资金应不低于开发项目总投资　贷款占房地产投资资金的比重下降到　８．８个百分点。总体上测算，目前，房地产投　的３０％。２００５年３月１７日央行调整商业　１７Ｉ３％。自２００３年年初以来，房地产市场中　资资金约有３５％来源于社会资金。　银行自营性个人住房贷款，半年内第　的银行直接贷款占比呈现明显下降趋势。　１．５境外资金加入房地产市场开发和炒　二次上调个人住房贷款利率。９月１日．　１．２房地产企业部分自筹资金间接来自　作　“２１２号文件”又给房地产信托设置了三道　银行贷款　外资对我国房地产市场的参与，涉及　槛：新发行房地产集合资金信托计划的开　多年来，房地产企业自有资金不足，为　开发、中介和销售等各个环节．主要是境外　发商必须“四证”齐全，自有资金超过３５％，　了达到国家对房地产项目自有资金比例的　房地产投资基金和风险投资基金以及大量　同时具备二级以上开发资质。房地产业的　要求，不惜采用各种变通的方式套取银行　的个人资金，通过直接购买房产、进行项目　融资问题开始受到来自实业界和学术界人　贷款来充当自有资金．特别是近两年房地　合作、直接参股房地产公司等方式．集中投　士的共同关注。　产项目资本金比例要求提高到３５％．房地　资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。　ｌ房地产业融资现状　产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开　据调查分析，目前进入中国房地产市场的　工项目资金、向省外企业借款以及销售回　境外投资占房地产投资资金的比重约为　从国内外情况看，房地产投资资金来　款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调　５％　源中，银行贷款一般占到６０％左右。在我国　查资料推算，２００４年年初以来，房地产企　尤以银行贷款为主，房地产业的银行贷款　业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金　２存在的问题　主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷　的比重由过去的８％左右上升到９％左右。　２．１融资渠道狭窄　款和销售环节的住房按揭贷款．开发商的　１．３房地产企业应付款主要是银行贷款　从上述融资现状来看，目前我国房地　自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行　房地产企业的应付款主要是房地产开　产资金主要来自于银行贷款、房地产开发　贷款。此外，以投资和投机为目的的社会资　发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材　商自身的积累、社会资金以及境外资金。从　金及海外热钱近２年也成为推动房地产投　料款等。房地产企业拖欠工程款和材料款　渠道上看，房地产资金来源正呈现出多元　资快速增长的重要资金来源。　属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施　化的发展方向；但是具体从结构上讲．银行　１．１　国内银行直接贷款占比明显下降　工单位和供货商通过各种途径获取的银行　贷款仍然占据主要地位，而规范化的直接　直接贷款表现为房地产开发贷款和个　贷款。因而，房地产企业应付款中的相当一　融资所占比例很少，房地产上市公司在证　人购房贷款。２００１～２００３年．房地产开发贷　部分实际来自银行贷款。　券市场上的融资数量明显偏小。目前，我国　收稿日期：２０ｏ６—０３—０３　ＰＩＯＮＥＥＲＩＮＧ　ＷｌＴＨ　ＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　ＭＯＮＴＨＬＹ　ＮＯ７　２００６　２，９　维普资讯 http://www.cqvip.com

５万余家的房地产企业中只有不足百家实　国内第一只ＲＥＩＴ越秀房地产投资信托基　产开发企业在交纳部分土地出让金后就面　现了在证券市场上市融资。　金在上市，这种新的融资桥进入了国　临着资金短缺，在这时，担保公司可为其提　人的眼球。　２．２融资过程不规范．风险高　房地产企业自有资金不足是行业内的　一供房地产委托贷款。这种方式使具有闲置　ＲＥＩＴＳ是一个标准化的房地产金融信　资金的企业委托银行向开发商提供委托贷　本土房　款，既为开发商寻求了资金又提供担保，达　个通病。因此采用各种变通的方式套取　托产品，它可以上市流通。在中国，业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业　为有２０ｏ份信托合同的。而ＲＥＩＴＳ产　目公司的股权质押给担保公司作为反担保　借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自　品，动辄就是几十亿，上百亿。领汇基　措施．从而解决了房地产开发企业的资金　有资金．以上现象比比皆是。一旦出现商业　金则达２００个亿．因为它是公募的，可上市　短缺。　４．２典当融资　经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就　流通。实际上ＲＥＩＴＳ是国外高端地产信托　３－开发商可把项　银行贷款来充当自有资金，或通过关联企　地产信托每次融资仅１个亿或２个亿，因　到了双赢效果。为保险起见，会造成银行的不良贷款，增加银行金融风　形态步人国门后，中国房地产信托未来发　险．进而威胁我国金融体系的安全。　２．３投机气氛浓　典当融资虽然不占主流地位，但依然　是解决房地产企业短期资金困难的一束救　展的主流方向。　国外基金进人房地产业，对于国内银　命稻草。典当融资在２００５年扮演了中小房　近两年．由于银行存款利率始终维持　行既存在挑战，也有一定的利好。国外基金　地产企业救命稻草的角色，也成为一些大　在低水平．而证券市场又长期低迷，所以房　以合作资金进入某个房地产项目，既是从　企业首选的应急融资方式。上海、北京两地　地产投资成为人们的一个重要选择。尤其　局外对项目做了全面评估，又减少项目在　的房屋和土地典当业务曾一度异常火爆。　像上海这样城市，在国家进行宏观之　向银行贷款时的负债总额与负债率，大大　３＿４＿３私募融资　　前曾经一度出现了全民炒房的现象。另一　降低了银行风险。方面．出于对人民币升值的预期和在全球　３．３“信托＋银行”的融资模式　房地产热潮不退的情景下对房价上涨的预　一银根紧缩对房地产融资渠道的影响在　　．今年宏观后变得更加明显。为筹到足　种融资方式很难满足房地产发展所　够的资金，一些开发商不得不私募或通过　期，国外投机者也大量涌入。这些都使得房　需要的巨额资金，况且在我国注册的信托　上市融资。私募房地产信托基金由于投资　地产市场投机气氛极其浓厚，为房地产市　公司还太少，不能满足房地产融资的需要。　标的和募集的基金份额流动性均不高，私　场的不健康波动埋下了伏笔。因此，增加资　但是由于信托制度的特殊性、灵活性以及　募发行股票也存在范围有限、流动性不高　金来源渠道。分散资金风险；规范融资行　独特的财产融离功能与权益重构功能．使　的问题，因而有较大的局限性。用公开发行　为，减小融资风险；创新融资方式，拓宽融　它当仁不让地成为最佳融资方式之一。其　股票或在专业化管理的前提下用公开发行　资渠道已迫在眉睫。　．　再与银行贷款充分结合起来．就形成了一　受益凭证的方式设立房地产投资信托基　种新的组合融资模式，即“信托＋银行”：以　金，才应是房地产直接融资的方向和可持　３创新融资方式。拓宽融资渠道　３．１信托融资　信托＋银行组合工具构建房地产项目融资　续发展的模式，也是我们解决房屋租赁市　模式，融资数额由以信托为核心的金融组　场投资来源的重要融资方式　随着ＷＴＯ承诺的到期．我国金融业也　信托是创新的主要模式。信托投资产　合工具完成，实现信托前端融资、银行后端　品的多样化是信托产品的生命力所在，也　资金支持的格局。　是房地产信托融资的一个重要发展方向。　不得不加快改革与开放的步伐，新的融资　信托与银行、项目公司三家签订的合　渠道不断萌芽。房地产企业融资将面临巨　如京伦律师事务所拟发起设计的房地产共　作性协议，承诺信托进行前期投资，银行给　大机遇与挑战，适者生存，创新将会成为房　同信托基金产品．充分利用房地产企业在　予后续贷款，这样的模式是非常好的。房地　地产企业融资的主流和必然选择。　开发过程中的资金节奏，降低了信息披露　产信托暂行办法的很多条款其实是房地产　的成本与资金风险，在安全性和流动性方　融资的概念。至于信托的准房产模式怎么　面有很大提高。　进行，正在实践中，中国最具实力的公司都　１　尚教葳．中国房地产企业融资、现状、问题及　参考文献　据悉截止到２００５年１２月１６日．国内　在进行准房地产信托。总的来说．当前的房　对策【Ｍ］．北京：社会科学文献出版社，２００４　２　Ｆｉｓｈｅｒ．Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｆｉｎａｎｃｅ　Ａｎｄ　ｌｎｖｅｓｔｍｅｎｔｓ　信托市场合计推出４０５只信托产品，其不　地产与金融、信托的结合还非常有限。在目　仅使信托业规模猛增，而且加速了信托品　前这种情况下，要更多地挖掘信托制度的　种的多元化趋势。证券投资型、股权投资　一【Ｍ］．北京：机械工业出版社，２００４　３厉以宁，曾凤歧．跨世纪中国投资基金业【Ｍ］．　北京：科学出版社。２ｏ０Ｏ　些特殊功能和特殊安排，来化解银行的　型、资金贷款型、资产受益权转让型、信托　系统性风险。　资金租赁型等多种类型的信托品种初步形　３．４其他模式　成。随着信托计划２００份的可能突破及分　３＿４．１担保公司　类监管的正式实施，２００６年有望成为信托　担保公司在房地产融资中起着架设融　４彭俊，刘卫东．房地产投资分析【Ｍ］．上海：同济　大学出版杜．２Ｏｏ４　５　周树立．中国信托业的选择［Ｍ］．北京：中国金　融出版社．１９９９　、　行业走向规范与专业的转折之年。信托产　资渠道、提升企业信用的作用。担保公司的　６黄亚钧．现代投资银行的业务和经营【Ｍ１．上　品创新将继续沿袭２００５年的发展．成为行　业务始终依附在银行上面，贷款决策　海：立信会计出版社．１９９８　业的主旋律；由分类监管带来的信托公司　权也最终掌握在银行手里。因此，房地产筹资运作与实例【Ｍ］．北京：中　担保公司　７张占录．的分化与整合，将对信托公司格局形成新　的介入，在很大程度上解决了银行与房地　调整，其结果是行业分化现象加剧。金融控　产开发商之间信息不对称的问题。在房地　股模式将凸现。　３．２房地产投资信托（尉既’ｒｓ）　产项目开发过程中，有实力凭借自有资金　交纳土地出让金与拆迁款，取得四证，达到　８．国物资出版社．１９９８　冯彬．房地产金融概论［Ｍ］．北京：中国金融出　版社．１９９９　（责任编辑郭牧宁林洪）　ＢＥＬＴＳ是信托的一种。随着改革开放．　银行贷款条件的企业只占少数。很多房地　３０　科技创业月刊２００６年第７期