物流综合楼物管工作建议
为做好公司综合楼物业管理工作早期介入大楼项目工作,以达到大厦在建设工作中效益的最佳化和效率最高化，并为大厦今后运营打好基础：对此从物管角度提出以下建议：
1、要考虑商业和物管用房的预留(包括管理部门办公用房、员工更衣室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁员工具房等)。 2、配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。
3、设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。
4、应考虑高层楼宇合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
5、水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表到户的需要、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。
6、大厦外场地进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。
7、大厦的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。
8、在大厦周围要留有一定范围种植错落有致的绿化带，能确保四季有花有香。
9、大厦内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。10、大厦内尽量不要配置有安全隐患的水池、沙池、等设施和器械。
11、排污管、雨水管在穿楼板时；要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
12、建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。
13、布线设计应考虑在房间平均每20平方米配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口外，甚至可以考虑门铃的配置。14、楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。
15、楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关
总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。
16、大厦内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。
17、 大厦楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。
18、消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。
19、大厦的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度，以便于疏通。
20、凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。
21、建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。
22、各楼层通道拐角、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。
23、建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。
24、重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏出现不便)。
25、最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。 26、大厦配套公共设施规划设计尽可能要一步到位： 如：用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。写字楼分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
27、涉及大厦物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，并作详细记录。28、所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。
29、一些重要的大型配套设备(包括电梯、空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书和讲解。
30、小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明
(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。
31、为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立的电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时物业能临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。
32、物业要做好掌握各种给排水、电、空调、消防报警电话、等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 33、所有的隐蔽工程在进行质量验收时，物业管理人员能够参与。34、开发商施工完工时应对大厦所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人及联系电话、保修期限等内容列出清单交接给项目部。
35、大厦验收时物管要密切检查相关的设施和管线有无按要求做好：包括大厦室内设施设备、岗亭、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、设施做好与否等。
综合楼项目部
二〇一二年十月二十五日
