资产评估课程设计报告

课 程 设 计 报 告

课程设计名称： 资产评估课程设计 系 别： 学生姓名： 班 级： 学 号： 成 绩： 指导教师：

开课时间： 2012-2013 学年第 1 学期

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一．设计题目

江苏顺通物流股份有限公司资产评估报告

二．主要内容

学生在掌握会计学、财务管理、工程经济学、工程造价等基本理论的基础上，重点掌握财务分析、各种资产种类；市场途径、收益途径、成本途径及其具体评估方法，通过参与到资产评估课程设计活动，使学生对资产评估有一个全面的理解和认识，真正掌握资产评估的基本方法和程序，做到学以致用，理论联系实际，运用所学的理论知识根据评估目的、结合评估对象的特征选取适当的评估途径和方法，对待估资产在特定时点的价值进行估算，编制一篇完整的资产评估报告，培养学生开展资产评估工作的基本能力。 教 学 内 容 （1） 学习熟悉常用的资产评估途径及其方法； （2） 调研和查阅相关的评估资料； （3） 客观分析资产的实际情况，按照评估目的的要求，编写一个资产评估报告。 三．具体要求

基本素质、能力要求： 具有按照类似资产评估案例，分析模仿做出相似评估报告的能力。 综合素质、能力要求： 遇到较为复杂或综合问题时，具有综合分析问题并能准确地确定 创新素质、能力要求 评估思路、选择合适方法及确定评估方案的策划能力。 遇到没有处理过的新问题时，具有一定的创新能力，寻找资产评估的最佳方法和途径。 总的要求：根据教材中的资产评估报告书的格式要求，编写一篇关于房地产评估的资产评估报告书。

四．进度安排

本课程设计安排在四年级第一学期，时间一周。

教学方法：在教师指导下，学生分组讨论，编写一个资产评估报告，教师点评。 1、熟悉资产评估方法 2、调研和查阅相关的评估资料 3、查找房地产评估相关资料 4、分析类似评估案例

5、客观分析资产的实际情况，按照评估目的的要求，编写一篇资产评估报告

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五．成绩评定

考 核 评 分 标 准 优 积极参加课程设计，报告中理论联系实际，妥善处理相关问题，有新意。 良 积极参加课程设计，资产评估报告完整，无大错误，有条理。 中 参加课程设计，资产评估报告完整，无严重问题，较有条理。 及格 参加课程设计，资产评估报告完整，有较严重的问题，条理性差。 不及格 课程设计缺勤多，资产评估报告不完整，或有严重的错误，没有条理。 正文（附后面）

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江苏顺通物流股份有限公司委托房地产搬迁补偿评估项目

评估机构名称：评估项目名称：项目编号： 委托方名称： 评估对象：

公告日期 2012-4-15

江苏华信资产评估有限公司

炎黄物流股份有限公司委托房地产搬迁补偿评估

项目 地兴评报字（2012）第 18号 江苏炎黄物流股份有限公司 房地产搬迁补偿项目评估

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评估报告书 目录

注册资产评估师声明······································· 1 评估报告书摘要··········································· 2 资产评估报告书

一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者概况······················································ 4 二、评估目的············································ 5 三、评估对象和评估范围·································· 5 四、评估基准日·········································· 5 五、价值类型.··········································· 5 六、评估假设和评估条件································· 6 七、评估依据··········································· 6 八、评估方法.·········································· 7 九、评估程序实施过程··································· 8 十、评估结论··········································· 9 十一、特别事项说明····································· 10 十二、报告的使用说明······························ 10 十三、评估报告提出日期······························· 11十四、附件

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评估报告书附件:

1. 委托方及被评估单位营业执照复印件 2. 产权证明文件复印件 3. 委托方和被评估单位承诺函 4. 注册资产评估师的承诺函

5. 资产评估机构资格证书及营业执照复印件 6. 本项目签字注册资产评估师资格证书复印件 7. 资产评估明细表

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注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产负债清单是由被评估单位申报并经其签章确认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方、被评估单位和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

签字注册资产评估师： 签字注册资产评估师：

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资产评估报告书摘要

苏华评报字（2010）第004号

江苏顺通物流股份有限公司：

江苏华信资产评估有限公司接受你们的委托，根据国家法律、法规和有关资产评估准则的规定，本着客观、、公正、科学的原则，按照必要的评估程序，对你们委托评估的位于常州市花园路59号厂区内的房地产（含房屋以及土地使用权） 在评估资产基准日2012年1月26日时的搬迁补偿价值采用了重置成本法进行，了评估。现将资产评估结果报告如下： 经评估，本次江苏顺通物流股份有限公司委托的位于常州市花园路 59号江苏顺通物流股份有限公司厂区的房地产（含房屋以及土地使用权），于评估基准日 2012年 1 月 26 日的评估值为 11,930.90 万元（大写：人民币壹亿壹仟玖佰叁拾万玖仟元整）

本评估结论仅反映评估对象在搬迁补偿下的补偿价值，并不等于评估对象改变用途后的市场价值，也不等于评估对象拆除后的变现残值，更未考虑特殊或特殊交易方式可能追加付出的价格及等对评估结论的影响。

本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日 2012 年 1 月 26日起计算，至 2013 年 1 月 25 日止。本报告的使用者为委托方，本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。

江苏华信资产评估有限公司法定代表人：王大云

评估项目负责人： 注册资产评估师： 评估项目复核人： 注册资产评估师：

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资产评估报告书正文

苏华评报字（2010）第004号

江苏华信资产评估有限公司接受江苏顺通物流股份有限公司的委托，根据国家法律、法规和有关资产评估准则的规定，本着客观、、公正、科学的原则，按照必要的评估程序，对江苏顺通物流股份有限公司委托评估的位于常州市花园路57号厂区内的房地产（含房屋以及土地使用权），在评估资产基准日2010年1月26日时的搬迁补偿价值采用了重置成本法进行了评估。现将资产评估结果报告如下: 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 委托方、被评估单位名称：江苏顺通物流股份有限公司 注册地址：常州市新北区太湖东路9号 办公地址：常州市新北区太湖东路9号 注册资本：6,3.879万元人民币 法人代表人：卢珊

经营范围：一般经营项目：仓储，国内贸易，计算机应用服务，计算机网络系统工程、硬件的开发、生产、安装及系统集成，电子产品及通信设备、新型材料的开发，自行车及零部件、助力车、摩托车及零部件、童车、健身器材的制造，自营和代理各类商品及技术的进出口业务。许可经营项目：无。

江苏顺通物流股份有限公司原名“常州金狮股份有限公司”，系19年3 月21 日经常州市计委常委(87)字第44号批文批准成立的股

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份有限公司。该公司注册资本为人民币5,721.825 万元，划分为等值股份5,721.825万股，其中：法人股4,280万股，占公司股本总额的74.80%；社会公众股1,441.825 万股，占公司总股本的25.20%。公司股票于2000年5月29日在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码000805。该公司于2002年10月30日经2000 年第二次临时股东大会通过决议，将公司名称变更为“江苏顺通股份有限公司”。2002年11月16日第三次临时股东大会决议决定，向信息产业特别是计算机网络工程、软件等行业全面快速转轨，盘活存量资产，增强公司的后续发展能力，转让了原与自行车生产相关的应收款项和固定资产(不含房屋、建筑物)。2005年2月9日，经江苏省工商行政管理局核准，公司名称变更为“江苏顺通物流股份有限公司”。2003年3月14日，经深圳证券交易所核准，公司股票变更为“炎黄物流”。由于公司2005 年、2006年两个会计年度的净利润均为负值，根据深圳证券交易所《股票上市规则》(2006年修订)和《关于对存在股票终止上市风险的公司加强风险警示等有关问题的通知》的规定，该公司自2007年4月18日起实行退市风险警示的特别处理，股票简称变更为“*ST 炎黄”。 2008年5月10日，该公司收到深圳证券交易所《关于江苏顺通物流股份有限公司股票暂停上市的决定》，因2005年、2006年、2007年连续3年亏损，根据有关规定，该公司股票自2008年5月15日起暂停上市。2008年9月13日，北京中企华盛投资有限公司公开拍卖获得常州东普科技发展有限公司持有的本公司1,685.33 万股的股权(占本公司总股本的29.454%)，并于2009年3月在中国证券登记结算有限责任公司深圳分

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公司完成股权登记过户的相关手续，从而成为该公司的第一大股东。2011年1月21日该公司临时股东大会审议通过股权分置改革方案，以原有流通股股份14,418,250 股为基数，以资本公积金向方案实施股份变更登记日登记在册的全体流通股股东每10股定向转增4.46 股，非流通股股东持股数量不变。股份变更登记日为2011年2月24日，股权分置改革方案实施后公司总股本增加至63,8,7 股（人民币6,3.87万元人民币）。

我们受委托方—江苏顺通物流股份有限公司委托就位于常州市花园路57号厂区内的房地产（含房屋及土地使用权）进行评估。其中：房屋54项，建筑面积68852.62平方米；土地使用权2项，面积107257.37平方米。该土地及建筑物出租给常州拜克自行车有限公司。我们查勘了委估资产在基准日时的实际使用状况，

我们的评估工作得到了被评估单位的配合。本报告的使用者仅为委托方及本次经济行为涉及的第三方，本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。

二、评估目的

受江苏顺通物流股份有限公司委托，对其位于常州市花园路57号厂区内的房地产（含房屋以及土地使用权）进行评估，为委托方了解评估对象在评估基准日时的搬迁补偿价值提供作价参考依据。 三、评估对象和评估范围

本次评估对象为：江苏顺通物流股份有限公司委托评估的部分资产，

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包括：房屋以及土地使用权，属单项资产。

本次评估范围为：位于连云港市路57号江苏华夏物流股份有限公司房屋 54 项，建筑面积 68852.62 平方米；土地使用权 2 项，土地面积 107257.37 平方米（即权证面积扣除已补偿的 1027.33 平方米） 具体组成明细详见评估明细表。本次评估范围与委托评估范围一致。 四、评估基准日

根据委托方的要求，本次确定评估的基准日为2012年1月26日，本报告中的一切取价标准均为评估基准日有效价值标准。 五、价值类型

本次评估中选取了被评估资产在搬迁补偿前提下的补偿价值。 补偿价值定义：补偿价值是市场外价值，根据本次评估资产的不同类型，其“补偿价值”主要表现为“在用价值”。“在用价值”是指将评估对象作为企业组成部分或要素资产按其正在使用方式和利用状况和程度及其对所属企业的贡献为依据判断的资产价值估计数额，而没有考虑该资产作为的资产所具有的效用及在公开市场上竞价交易情况对评估价值的影响。 六、评估假设和条件 A．评估假设：

（1） 被评估单位合法拥有委估资产所有权，委估资产可以按照原有用途继续使用下去；

（2） 委托方提供的全部基础资料和财务资料均真实可靠；权证所载

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的房屋建筑面积、房屋用途，土地面积、权利状况、土地用途、取得方式等与实际情况一致；

（3） 当地的城市规划没有改变，其搬迁补偿与国家法律或相关没有冲突；

（4） 不考虑评估范围改变、资产数量改变或特殊或特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响。 B．评估：

本报告结论仅限报告限定的评估目的。本评估报告仅供业务约定书中明确的报告使用人使用，未经许可，本工作报告及附件的全部或部分内容不得被抄录或见诸任何媒体上。 七、评估依据

本次评估的主要依据有： （一） 法律法规依据

1、《中华人民共和国土地管理法》； 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。 （二） 行为依据

江苏华夏物流股份有限公司与本公司签订的《资产评估业务约定书》。 （三）准则依据

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1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件

2、中国资产评估协会（中评协[2007]1 号）《资产评估价值类型指导意见》

3、中国资产评估协会（中评协[2007]1 号）《资产评估准则—评估程序》；

4、中国资产评估协会（中评协[2007]1 号）

5、中国资产评估协会（中评协[2007]1 号）《资产评估准则—不动产评估》；

6、《城镇土地估价规程》。 （四）产权证明文件

1、江苏顺通物流股份有限公司提供的房屋所有权证； 2、江苏顺通物流股份有限公司提供的国有土地使用权证。 （五）取价依据

1. 《常州市市土地级别调整与基准地价更新》《（地价基准日 2004 年 1 月 1 日）；

2．《江苏省安装工程计价表》（2004 年）；

3．江苏省建设厅颁发的《江苏省建筑工程概算定额（2005）》； 4．江苏省建筑工程造价估算指标（2002 年）； 5．《常州市工程造价信息》2009 年 12 月； 6．被评估企业所提供的资产评估申报明细表；

7.被评估企业提供的工程图纸、施工合同、审核后的工程决算等资料；

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8. 江苏省建设厅与江苏省物价局联合发布的《江苏工程建设材料价格信息》；

9.《房屋完损等级评定标准》；

10.关于推进中心城区工业企业搬迁的试行意见（常政发[2005]188 号）；

11、评估人员收集的现场勘察资料、询价资料和其他相关资料。 八、评估方法

根据本次评估目的是为委托方了解评估对象在目前使用状态前提下的补偿价值，而不考虑被评估对象在最佳使用前提下的市场价值，因此本次评估选用了成本法评估。 （一）房屋： 1、重置全价的确定

有证房屋的重置全价由工程综合造价、专业费用、配套规费、建设管理费用和资金成本等五部分组成。 2、成新率的确定

综合成新率的测定主要采用年限法和完好分值评定法结合考虑。 （二）土地使用权

采用基准地价系数修正法评估。通过分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异，测算经期日修正后所引用的基准

8.地价取代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价行成的区域因素和个别因素的差异，修正得到待估宗地的地价。最后分析待估宗地地

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价内涵与评估所采用的地价在地价内涵方面差异，经年期修正和开发水平修正后得到待估宗地运用基准地价系数修正法的最终地价。即： 地价=基准地价×期日修正系数×（1+综合修正系数）×年期修正系数+开发水平差异修正 九、评估程序实施过程

根据国家现行有关资产评估的和评估准则规定，我们对委估的资产实施了如下的评估程序： （一）

明确评估业务基本事项根据委托方的要求，明确了评估目的、评估报告使用者、评估对象、评估范围和评估基准日等。 （二）

接受委托我们根据具体情况，对性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业胜任能力的项目经理承接了本次评估业务。 （三）

编制评估计划由项目经理选择专业工程师，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等制定本项目的评估计划。 （四）

现场调查我们会同委托方有关人员，对委托方提供的资产清查评估申报表及评估基准日资产负债表进行核对，在此基础上，各项目组人员根据本组清查资产的特点，分别实施实物资产现场勘察、原始入账凭证抽查等一系列清查工作程序，以验证账账、账实、账表、账证的一致性、真实性、可信性。重点对土地、房屋、构筑物进行了现场勘查，

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对其取得方式、建造时间、房屋结构、使用状态、大修及维修情况、房屋基础及跨度等情况进行详细的了解。 （五）

收集评估资料根据评估业务的具体情况，从委托方获得权属证明文件、固定资产台帐和基准日财务报表和评估申报资料，从市场渠道获取价格信息，并对获取评估需要的基础资料并进行必要分析、归纳和整理，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。 （六） 评定估算

据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和相应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。 （七）

编制和提交评估报告根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告书，经三级审核

后，向委托方提交正式的资产评估报告书。 十、评估结论

经评估，本次江苏华夏物流股份有限公司委托的位于连云港市路 59号江苏顺通物流股份有限公司厂区的房地产（含房屋以及土地使用权），于评估基准日 2012年 1 月 26 日的评估值为 11,930.90 万元（大写：人民币壹亿壹仟玖佰叁拾万玖仟元整）（详见下表）。

项目 流动资产 非流动资产

账面价值 5482.13 18

评估价值 11930.90 增减值 48.78 增值率% 117.63

其中：长期股权投资 投资性房地产 建筑物 设备 在建工程 无形资产 其中：土地使用权 资产合计 12.76 35.37 35.37 5482.13 3095.41 8835.49 8835.49 11930.90 1202.65 5246.12 5246.12 48.78 63．54 146.16 146.16 117.63 本评估结论仅反映评估对象在搬迁补偿下的补偿价值，并不等于评估对象改变用途后的市场价值，也不等于评估对象拆除后的变现残值，更未考虑特殊或特殊交易方式可能追加付出的价格及等对评估结论的影响。 十一、特别事项说明

1、完成本项目的注册资产评估师在本次经济行为中与相关当事方没有利益江苏华夏物流股份有限公司委托房地产搬迁补偿评估项目资产评估报告书关系或偏见；对评估分析对象的法律权属给予了必要的关注，但不是对评估对象的法律权属提供保证。提供必要的资料并保证提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。本报告不能作为委估资产权属证明之依据。 十二、报告的使用说明

1、本报告结论仅为委托方在列明的评估目的下使用，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体及社会公众，法律、法规规定的除外。

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2、本资产评估报告结论使用的有效期为一年，自评估基准日 2012 年 12 月 26日起计算，至 2013 年 12 月 26 日止。超过一年，需重新进行资产评估。 十三、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为 2012 年 4 月 15 日。

江苏华信资产评估有限公司

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法定代表人：

评估项目负责人： 注册资产评估师：

评估项目复核人： 注册资产评估师：

附表：1评估结果汇总表

2012

评估基准日：年 1 月 26 21

表1

日

评估价值 B 5,482.13 11,930.90 1,2.76 3,095.41 3,5.37 3,5.37 8,835.49 8,835.49 5,482.13 11,930.90 项目负责人：

增减值 C=B-A 6,448.78 1,202.65 5,246.12 5,246.12 6,448.78

共1页，第1页 金额单位：人民

币万元 增加率% D=(B-A)/B×100% 117.63 63.54 146.16 146.16 117.63

资产占有单位名称:江苏炎黄物流股份有限公司

帐面净值 项 目 A 流动资产 非流动资产 长期投资 固定资产 其中: 在建工程 建 筑 物 设 备 无形资产 其中：土地使用权 其它资产 资产总计 流动负债 长期负债 负债总计 净 资 产 法定代表人：

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

评估机构： 江苏龙信资产评估有限公司

签字注册资产评估师：

附表2：

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固定资产--房屋建筑物清查评估明细表评估基准日： 年 月 日资产占有单位名称:序号1权证编号1建筑物名称厂区房屋结构框架建成年月6.25建筑面积(M2)68852.62成本单价(元/M2)275原值127600.00帐面价值净值11356600.00原值30954本页小计合 计资产占有单位填表人：填表日期： 2012年3月9日68,852.62********18,927,600.0011,356,600.0030,954

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