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以家庭旅游为导向的旅游地产规划
作者：金静祺
来源：《装饰装修天地》2016年第09期
摘要：随着国民收入不断提高，居民的休闲时间和出游需求也相应增长，以家庭为导向的出游方式正逐步成为主流之一。本文致力于从家庭旅游的需求为出发点，探索与之匹配的旅游地产开发特点；从设计流程、设计目标、功能配置、交通路网等方面来总结规划设计要点。 关键词：家庭旅游；旅游地产；规划设计 一、家庭旅游出行特点
家庭旅游是指以家庭为单位出行旅游，其中又以核心家庭为主。家庭旅游具有以下出行特点：
第一，以小孩为核心。家庭亲子出游多以小孩为核心，从景点、路线、交通工具、住宿、饮食等方面综合考虑小孩的感受。家长希望能通过外出旅游，能达到开拓小孩视野、休闲放松、增进感情等目的。
第二，注重自然风光。目前中国大中城市生态环境不断恶化，空气污染、水质污染、绿化空间不足成为普遍性问题。所以，城市家庭出游时会更加注重自然生态环境，向往与城市截然不同的原始、纯粹的生活体验。
第三，多样化和个性化。家庭旅游的年龄跨度大，需求多样，这就要求景点能提供多样化旅游体验，满足家庭成员不同的需求。同时，在旅游市场充分竞争的情况下，个性化也是家庭出游的重要考虑因素。
二、适合家庭旅游的旅游地产规划设计要点 1.旅游地产定义
旅游地产一般指与旅游相结合的地产，主要类型有：一，旅游活动建造的游乐观光设施，如大型主题公园、主题景区；二，旅游配套服务设施，如酒店、餐饮、商业、游客服务中心等；三，居住类物业，如住宅、公寓、养老住宅等。 2.适合家庭旅游的地产开发
家庭旅游地产开发与一般的地产开发或过去旅游地产开发有一定差异，针对前文提到的家庭旅游出行特点，差异主要体现在以下三点：
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2.1功能多样性、针对性旅游产品。针对不同的家庭结构和项目自身条件，打造适合家庭旅游的产品，比如亲子游、老人游、自驾游、科普游、体育运动游、文化体验游等等。 2.2产品差异性，提高旅游产品质量和体验。家庭旅游出行对旅游产品的特色和品质要求较高，旅游市场竞争比较充分，在网络发达的当前，消费者选择多，这就要求旅游产品具备独特的差异性，来吸引消费者。
2.3发展可持续性，重视生态保护、配套服务体系建立。旅游地产通常开发周期较长，必须重视可持续发展。 3.规划设计阶段工作流程
旅游地产设计阶段可分为策划阶段——规划设计阶段——建筑、景观设计阶段，本文重点阐述的是规划设计阶段。规划设计阶段：（概念规划与城市设计、控规、修规） 3.1 现状分析
旅游地产项目往往位于一些有山有水的风景区内，自然风貌、景观资源得天独厚，所处区域地形情况往往非常复杂，对于基地的地形、地貌、水系、植被、高差和坡度等要素均要进行全面的分析研究。 3.2 案例研究
案例研究的要点在于案例的选择，需要对案例研究中最值得学习或借鉴的要素进行整理，也将为接下来的策略研究提供依据。 3.3 规划策略制订
规划策略即将现状分析和案例研究的成果用于项目本身，策略研究中的内容与案例研究的结论是相互关联的，这些策略又将指导之后的规划设计。 3.4功能研究
对项目的功能和各功能的用地、建筑量指标和功能组织结构进行规划。应综合分析项目资源、市场情况、导向、本地特点，基于对项目的充分了解，来确定项目功能。旅游地产规划中涉及到的功能可分为以下五类：
1）旅游体验类（主要是区别于一般自然观光，以人造设施提升人的旅游体验）
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生态农庄、温泉SPA、高尔夫球场、滨海浴场、游艇码头、酒庄、各类体育活动、各类文化设施。2）主题设施类（主题鲜明的、专业化程度高、项目核心的大型设施）会议会展中心、主题乐园、古镇古村、教育培训基地、宗教寺庙等。3）旅游配套服务类（为游客提供各种生活便利的必要设施）。各类酒店民宿、餐饮、商业、游客中心、医疗卫生、休闲娱乐、交通服务设施、公厕、其他基础设施等。4）居住类（产权式销售或租赁物业）。度假别墅、花园洋房、各类公寓、养生养老住宅等，旅游地产一般定位为第二居所或改善型住房。5）居住配套类。商业、金融、邮政、物业、居委会、社区活动、中小学、幼儿园等居住配套内容。 3.5 规划布局
规划布局工作的目标是合理分布资源——土地价值最大化、优势资源最大化、强化核心资源。
第一步，在整个项目布局前，通过详尽的现场分析后，应得出一下三方面的结论： （1）核心资源及可利用资源。确定项目的核心资源和主要可利用资源：充分挖掘各类可利用资源，进行分级和分类，以适应多主题多样化的发展需求。
（2）可建设区域和适宜建设区域。根据水文、地质、竖向条件确定适宜建设区域。 （3）对外交通情况。确定人流来向和外部交通条件，就近设置主要出入口。一般项目选址距离高速公路出口不宜超过3公里，项目的主入口应设在交通最便利、形象最好的地方，入口规模与项目相匹配。
第二步，确定需要设计的产品内容，并按照功能分类特点分类，并根据各项指标确定规模：
（1）旅游体验类。一般结合核心资源布置，根据产品特征考虑用地指标、场地特征、游客体验来选取位置。
（2）主题设施类。一般结合主要资源布置，通常有大流量的人员集散要求，需要兼顾地块交通条件。
（3）旅游配套服务类。配套设施一般要求交通便捷、层级分明、服务半径合理。 （4）居住类。居住类产品可根据产品价值结合不同层级的景观资源，家庭旅游地产可偏重养老板块并兼顾教育板块。
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（5）居住配套类。居住配套除了满足规范外，还需根据项目定位形成一定特色，根据成功的项目经验，超市、商业中心、美食街、养老设施、幼儿园、国际学校等对消费者有较强的吸引力。
第三步，根据产品和地域特性来研究布局方案。
规划布局必须利用好已有资源、挖掘潜在资源，并使各类资源充分与适应市场的产品相结合，配合开发节奏。 3.6 交通流线组织
交通流线是指不同类型性质的交通工具行进的线路和数量。在旅游规划中，流线按照出行目的可分为旅游参观、目的地消费、居住人口出行、货运、施工等；根据交通工具可分为小型机动车、大型机动车、非机动车、行人等。 流线组织应考虑以下三个方面： 1）对外交通无缝连接
要为家庭旅游提供完善的无缝交通接驳，比如，与高铁站、机场、地铁站等快速交通的衔接，旅游区内各项设施之间的交通衔接。 2）慢行系统和公共交通
提倡电瓶车、自行车、步行等环保出行方式，在家庭旅游的项目中，在慢行系统中应更多的考虑无障碍设施、公共厕所配套、休息驿站、零售点等设施。 3）施工道路
交通流线需要充分考虑施工流线对正在运营项目的影响，合理安排建设进度，避免重复建设。 三、总结
以家庭为导向的旅游地产除了具备休闲度假旅游地产的一般特性之外，在产品设计、旅游服务配套等方面有一定特殊性，本文建议该类项目规划设计流程应从社会发展、市场环境出发，先了解市场发展与需求、消费特点和消费心理，结合当地历史文化、气候地形和业主开发需求，从而形成准确可行的规划定位，在规划设计方案阶段，从产品的定性与定量、交通组织、景观打造等三个重要方面入手推进设计工作。
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参考文献：
[1]胡浩，汪宇明.中国旅游目的地房地产开发模式研究[J].桂林旅游高等专科学校学报，2004.
[2]（美）亚伯拉罕·匹赞姆，（以）优尔·曼斯菲尔德，冯玮等译.旅游消费者行为研究[M].大连：东北财经大学出版社，2005.
