城市规划中商业用地开发的经济分析_何星纳

甘肃科技

GansuScienceandTechnologyVol127 No17Apr1 2011

城市规划中商业用地开发的经济分析

何星纳

(甘肃省城乡规划设计研究院,甘肃兰州730000)

摘 要:以甘肃省某城市规划商业体系为例,对商业用地开发进行经济分析。从收入与商圈发展的弹性、基准地价方面分析了某城市商业用地开发的现状与必要性。开发滞后导致用于消费的投资资金效率偏低,制约了商业发展、财政收入增长,影响城市化进程中就业率的提升;策略和效益方面,相关部门需重视商业用地的合理开发,通过宏观、合作开发等手段引导商业地产商的开发方向,促进商业用地有步骤、分阶段、差异化发展,提高土地利用率,深化城市化进程。并示其规划的前瞻性,为城市带来经济和社会效益。关键词:城市规划;商业用地;经济分析;城市化中图分类号:TU984

该研究得出关于城市居民收入与商圈发展的弹

1 商业用地开发必要性

在城市规划过程中,商业用地的合理规划为居住用地开发注入持续动力。从经济角度分析,商业用地开发的必要性集中体现在居民日益增长的物质需求与滞后的商业发展速度的矛盾中。居民收入的增长促进了一定幅度的内需增长,使社会商品零售总额不断增长,但是一些城市商业用地开发明显滞后于居住用地开发的水平,商圈发展速度滞后反过来抑制了居民的购买需求。最终这种矛盾制约了新一轮的财政收入的增长、城市化发展速度,就业增加以及商业投资的良性循环。

111 居民收入与商圈发展的弹性关系

在关于居民收入与商圈发展的研究中,对全国36城市的居民收入与社会商品零售总额进行调查研究,并采用多元回归模型进行定量分析:

TRSCGr=U+APDUAr+BAWSWr+CNPVOYr+E

(1)LTRSCGr=U+ALPDUAr+BLAWSWr+CLNPVOYr+E

(2)

上式(1)TRSCGr表示城市的社会消费品零售总额,反应城市商圈的发展状况和发展规模;PDUAr表示城市人口密度;AWSWr表示城市在岗职工平均工资,反应城市居民的收入水平。NPVOYr表示城市年末实有公共交通营运车辆数,衡量城市交通出行便利条件。(2)为了消除各指标时间序列中的异方差和消除可能存在的强影响点对模型估计值的扰动,对模型进行对数化处理,冠以字母L表示即2式所示。式中U、A、B、C、E分别为回归方程系数。

性关系结论:1)城市人口、工资、交通与城市商圈之间呈同向关系;2)城市在岗职工平均工资对城市商

圈影响的产出弹性最大,达到了0196,也就是说当城市居民收入增加1%的时候,城市商圈发展就会增长0196%,其次,是城市交通城市商圈产出的弹性为0184;城市人口密度对城市商圈产出弹性为013

[1-2]

。

112 某城市商业用地发展现状及开发必要性分析 对某城市规划商业体系的空间分布研究中借鉴以上居民收入与商圈发展速度的弹性关系的结论,从收入与商圈发展的角度分析该市商业区发展现状。

11211 从居民收入与商圈发展规模弹性关系方面分析

依据该市近5年相关统计数据,收入与商业发展情况具体分析见表1。

如表1,图1所示,近5年内该市人口增长幅度不大,但是随着城市化进程的深化,城镇人口与非农人口有所增加;城市居民可支配收入持续增加从2005年的7928元,增长到2009年的12158元;社会消费品零售总额也快速增加,2009年已达到62198亿元。从统计数据的绝对量来看,本市人口变动对消费的影响处于次要地位,收入的增长刺激了消费需求,内需正在不断扩大,处于良性上升的阶段。

但是从相对量来分析,却存在收入增长与商业发展速度不符的问题。从图中可看出,收入与消费弹性曲线在2005年-2006年处于正常上升过程,(弹性值分别为1107和1134,均大于标准值0196),

第7期 何星纳:城市规划中商业用地开发的经济分析

表1 某市2005~2009年人均居民收入与消费相关数据

指标人口(万人)城镇

非农

居民可支配收入(元)

社会消费品零售总额(亿元)收入与消费弹性

2009年

比上年增长(%)

2008年

比上年增长(%)

2007年

比上年增长(%)

2006年

比上年增长(%)

99

数据数据数据数据数据

2005年

比上年增长(%)

175112611451271215862198

11195%18121%1152

17510560122441051106553124

22136%16120%0172

1741695818542165904345181

14106%13%0192

174155

52152401517928

9132%12150%1134

174193

521119401517252

11110%11191%1107

业用地开发的相对滞后,现有商圈的发展速度不能满足人民日益增长的物质需求,使得用于消费的投资资金效率偏低或者不稳定,阻碍了内需扩大,影响财政收入增长,也会减缓就业率增长,更会使部分有效需求转移或者消失。这就要求加快对商业用地的合理有效开发,促进商圈有步骤,分阶段,差异化发展,最终拉动内需,促进经济

图1 某市2005~2009年收入与消费弹性变化

由于2006年之前该市原有商业区和商圈规模能够满足收入增长所带来的需求增长,且原有旧城区内对商业区的扩大和改造也可缓解部分需求增长的矛盾。经过2007年的缓冲,到2008年收入与消费的弹性值反而下跌至0172,此时居民每增加消费1元,只为商业发展带来了0172元的增长,资金效率大大降低,但是从图1可看出2008年居民可支配收入增长率却出现了一个波峰。这是以往年度商业区域开发受到抑制,商业发展速度与收入增长不同步的表现,显示出了滞后性。原本商业用地及商业地产开发应当建立在对城市发展规划,规划定位及未来居民收入等条件的未来预期基础上。资金效率的降低说明了城市商圈发展的迫切性。到2009年,在可支配收入增长率处于下降趋势时,收入与消费弹性反而突然增至1153,大大超过了标准值0196,由于商圈发展速度的滞后,居民部分有效需求被抑制,在积蓄一段时间后,这种被抑制的需求爆发出来,造成了消费的激增,但是在现有商圈水平下,消费的水平、质量、数量是不可能被满足的,居民在衡量交通成本与需求被满足的综合效用后,可能会就近选择将需求向其他城市释放,部分内需会随之转移至附近其他商圈或者直接流失。

综上所述,对近5年该市收入与消费相关指标分析,且本市居民可支配收入仍会处于上升阶段,居民的有效消费需求仍会不断增长,但是目前商

发展。

11212 从基准地价方面分析

以下将从各地基准地价方面分析商业用地开发的成熟程度和必要性

[3]

。商业用地开发状况良好

和城市商圈发展逐步成熟的标志之一是:城市商业与住宅用地的基准地价相比较,三、四、五、六级的商业用地基准地价比前两类用地的价格弹性大,见表2~5。

表2 某市城区土地基准地价比较

类别基准地价土地级别一二三四五

1376978505287195

557382216199168

706560375208170

商业

工业

住宅

元/m2

商业与住宅用地基准地价对比(%)94190741341673719814171

元/m2

表3 某市近郊土地基准地价比较

类别基准地价土地级别一二三四五

500177373191263188188188147181

338137276163210114162119144

351114282188218144170188141192

商业

工业

住宅

商业与住宅用地基准地价对比(%)421613211820180101534115

100 甘 肃 科 技 第27卷

表4 兰州市基准地价比较

元/m2

五150176248496198%

六961542070139%

七54942036530171%

城(镇)类别商业

住宅

土地各级别地价

一63183408485139%58144039532105%35717915599144%63349440328114%356

二4516

275675063186%38534126312190%275131114109192%4163812969119%232

三3039

207661446139%22318416521120%1241039420139%24920417622106%146

四2133130953462195%12010810411111%7270662186%1351241058187%93

元/m2

住宅

max180012201050900680510330240170

min474038002730209015001060630330180140

max7000576045903600279018201080650370260

商业与住宅用地基准地价对比

max

52%49%65%77%81%85%83%81%46%

兰州市

工业

商业与住宅用地基准地价对比

商业

住宅工业

商业与住宅用地基准地价对比皋兰县

商业住宅

永登县

工业

商业与住宅用地基准地价对比榆中县

商业住宅

工业

商业与住宅用地基准地价对比红古区

商业

表5 北京市基准地价比较

类别基准地价土地级别一二三四五六七十

min7210568045303720272019701150530250140

商业

max97507680613050904000290019801180540260

min12001000850600420310220150100

工业

从以上表中各地商业用地与住宅基准地价比较可以看出:

1)各城市基本都表现出商业用地的基准地价高于住宅基准地价。

2)通常土地级别越高,商业用地地价越高。这是受到地租,交通条件,配套设施,人流量,开发难易程度等多种因素影响。

3)城市的城市化程度不同,商业用地的相对价值也有所不同。通常在城市化程度较低的城市,商业用地开发不足,城市商圈发展也欠发达,开发商的

开发倾向集中于原有商圈的周边,表现出一级、二级商业用地的地价较其他级别高,比同级别住宅用地地价高出接近一倍,但是其他级别土地由于开发程度低,配套设施不能跟进等原因,通常比同级别住宅用地地价高出30%左右。同时,从表中可以看出城市化程度越高的城市,四、五、六级的商业用地价格弹性越大,开发空间越充足。城市边缘的土地用途的丰富,有利于促进城市化进程的深入。

综上分析,该城市与其他城市相比,对商业用地开发仍基于原有商业中心的区域,开发商对商业区

第7期 何星纳:城市规划中商业用地开发的经济分析建设仍倾向于一类地段,这种用地偏好不利于土地合理开发,也不利于城市化进程。需通过宏观对商业地产商的开发倾向进行引导,积极推动新城区商业用地开发,以提高土地利用率,以示其土地利用规划的前瞻性战略。

101

土地价值的提高使土地出让价格随之上涨,且的后续开发难度有所降低,此时对于开发方来说建成居住区房地产价格也逐步增值,与开发方即可获得/双赢0的结果。

212 有步骤、分阶段开发

为了降低开发双方风险,并考虑到开发的成本和难度,应当有步骤、分阶段合理开发。可以选择先开发成本较低而难度较小的基础社区商业配套,即以/便民、快捷0为主的商业区开发;在居住区入住率不断提高,人口密度增长到一定程度后,该区域商圈也逐步成熟(研究结论显示城市人口密度对城市商圈产出弹性为013,说明人口密度每增长1%,商圈发展就会增长013%),小范围低档次的商业配套将逐渐不能满足该区域居民的消费需求。在和开发商双方资金获得一定回收和循环状况良好的情况下,应当根据该区域居民收入情况,消费特点,/适时,适度0因地制宜的开发有区域特色的区级商圈。此时开发风险和难度都相对于开发初期低很多。之所以要开发特色商圈,是需要与旧城区或附近其他区域的核心商圈有所区别,这样既可以避免趋同的重复建设,也增加了吸引本区域以外的其他消费者的几率。有步骤、分阶段开发也符合中高档商圈与普通商业区结合开发的要求。城市商圈要充分考虑中低收入人群的消费需求,从消费商品、消费环境、消费服务等满足不同收入群体的需求,促进城市商圈的健康发展,增进和谐。

2 商业用地的开发策略

目前中小城市普遍存在着旧城区商业用地开发

过度集中,新开发区域居住用地拍卖供不应求而商业用地很少问津,甚至出现商业用地流拍的情况。但商业用地开发的滞后又会导致住宅开发的后继乏力,为了积极推动商业用地开发,提高土地利用率,体现前瞻性的土地利用策略,对商业地产开发须正确引导,并配以多种灵活的开发策略。211 合作开发模式

/推动+房地产开发0这种与地产开

[4]

发商合作的模式,更适合与新城区内的区级商业区开发。可以采用灵活的策略鼓励开发商在现有规划条件下,开发新区内的商业用地,以达到发展新居住区内的商业配套,促进短时间内形成区级商业区和社区级商业配套

[5]

。

合作开发模式可由当地根据财政情况灵活拟定。为鼓励开发商开发居住用地周边相应的商业用地,一些城市采用了/置换0的方式,为开发商在开发过程中提供各种优惠的鼓励措施,降低其开发商开发成本、费用和风险。该模式下,虽然暂时减少了部分短期财政收入,但在土地开发过程中,提高开发效率,缩短开发时间,节省大量财政支出,弥补现金流不足的困难。对于开发商选择只开发不经营的模式,商圈经营权也可由双方协商确定,最终由来主导招商及其他工作,收益也由计入财政收入。

另外,还有一些城市采用了投入的方法,该地区的商业配套可以采用主导开发。由创办集体企业,主导开发商业用地,并负责商圈后期运营,所有权和经营权都属于,商业收益最终充实财政收入。此模式,比较适合城市发展处于转型期,房地产市场尚处于起步发展阶段的中小城市,由促进商业房地产市场和商圈的发展,需预先投入一定资金,回收期较长,但是社会效益巨大,后期逐步获得经济效益。

与开发商采用合作方式顺利完成首期居住用地及周边商业用地的开发,有助于土地后续可持续的滚动开发利用。随着周边商业及配套的完善,

3 商业用地开发的效益分析

311 经济效益

31111 直接经济效益

增加的财政收入除了土地使用权出让金收入,还包括商业区内商业个体运营缴纳的各种税收及其他管理费用;商业区的健康运营有助于促进就业,促进所得税提高。31112 间接经济效益

节约成本,提高支付能力。区域内商圈的发展,提高了居住区周边配套的完备性,符合零售商品消费/便利、快捷0的特点,为交易双方节约时间成本、交通成本、信息成本、搜寻成本等交易成本,提高了交易效率。节约的成本也是一种潜在的支付能力。后续开发成本降低,资金回报率提高:区域内商业用地采用分阶段合理开发,使土地出让价格随土地价值的提升而上涨,且的后续开发难度有所降低,建成居住区房地产价格也逐步增值,与开

102 甘 肃 科 技 第27卷

商业及其他商圈的开发提高了居民生活质量和消费

[6]

水平。

促进商业发展。商圈的分阶段发展,专业市场逐步崛起,吸引知名零售企业进入本地市场,引入先进管理理念及竞争机制,提高行业效率。

参考文献:

[1] 柳思维,吴忠才1基础设施对城市商圈影响的实证分

析[J].城市问题,2009(9):121

[2] 吴忠才,柳思维1人口密度、平均工资、公共交通与城

市商圈发展[J].西北人口,2009(4):111

[3] 杜国明,宋戈,李艳芳,等1城市商业用地地价分布的

时空特征)))以呼和浩特市为例[J].技术经济研究,2008(7):351

[4] 李鹃,杨和礼1城市商业用地开发选址因素分析[J].

武汉大学学报(工学版),2004(12):1261

[5] 高波,赵奉军1中国商业地产业发展的实证分析[J].

产业经济研究,2009(4):441

[6] 宋岩,吴松涛1小城市新区中心规划初探[J].低温建

筑技术,2006(6):231

发商的在后续项目中的资金回报率都有所提高,风

险也随之降低。

促进供需良性循环。商圈发展促进就业增加,收入增加刺激消费新一轮的增长,有利于拉动内需和商业销售收入增长,促进供需的良性循环。312 社会效益

符合土地利用及地产开发的长远趋势。区域内商业用地的分阶段开发,优化土地利用模式,提高利用效率,逐步降低在土地招拍挂中住宅用地的比例,提高商业用地和综合用地的开发,发展和完善本地房地产市场。这符合国家规范房地产市场,抑制房价过高,防范金融风险,解决民生问题的长远策略。

促进城市化进程深入。衡量城市化水平主要由城市化率来体现。商圈及商业的发展,有助于提高城市化率。从人口城市化指标来看,可以解决部分农业人口向非农转化后的就业,提高了第三产业的从业人员比重;从经济城市化指标来看,商圈发展增加了第三产业产出在GDP中的比重;从社会城市化的指标来看,商业用地开发提高了建成区面积上的配套水平;从生活方式城市化指标来看,居住区配套

(上接第4页)

3.6 提高效率,促进物流发展

目前江西省物流的基本功能很大程度上脱胎于传统的交通运输服务,具有运输方式分立、规模小、成本高、效率低等特点。一体化运输是综合交通运输发展的必然趋势,是改善运输服务质量、提高运输效率的突破口。因此,在交通运输基础设施网络和运输规模不断扩大的背景下,物流服务向集约化、规范化方向的发展将不断加快,物流(运输)的组织效率与水平会不断提高,运输与物流成本会不断降低,运输方式之间的界限将被打破。运输服务与组织网络的形成使节点成为不同运输方式交接和组织的场所,节点设施规模会因运输方式之间合作与协同的发展而扩大,运输枢纽与物流园区等大型设施体系会不断发育,成为企业和社会服务创新的重要支撑条件。

本发展成熟,而综合运输体系的构建尚处于起步阶段,为了使各种运输方式能有机结合、联接贯通、布局合理以促进江西省经济和物流的快速发展,完善的综合运输体系的构建已经迫在眉睫。

参考文献:

[1] 林瑛1江西省物流发展现状及思路[J].企业经济,

2008(4):138O1401

[2] 顾天鸿,李丽敏1综合运输体系概述[J].西部探矿工

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[3] 何玉宏,曹旭平1江苏综合交通运输体系评价研究

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[5] 樊晓颖1我国发展综合运输体系的思考[J].中

国商界,2009(6):1791

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[8] 张国伍1交通运输系统分析[M].成都:西南交通大学

出版社,19911

4 结束语

综合交通运输体系是在公路、铁路、水路、航空和管道5种运输方式的基础上建立起来的,是一个

庞大的系统工程。目前,江西省各种运输方式已基