龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
商业地产施工管理的现状与特点分析
作者：朱虹 徐英姿
来源：《城市建设理论研究》2013年第15期
摘要：商业地产与一般的民用住宅工程相比，存在一定的复杂性与系统性，参与施工的单位较多，而且施工设计会随着业主的要求而随时做出变更，给施工总承包的总体协调与管理上带来了困难。因此，本文将根据对商业地产施工管理特点的分析，并针对当前存在的问题，提出合理的施工管理建议，以供参考。 关键词：商业地产；施工管理；特点分析 中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：
对于整体施工项目来说，商业地产的工期对其具有非常重要的影响力，因此必须科学、合理地控制施工进度。而施工进度的影响因素有很多，特别是商业地产因其所处地段的特殊性，如商业地产大多处于繁华地段，普遍存在着交通不便、客流量大、施工场地狭小等问题。鉴于此，在项目进入施工前应当制定详细的施工计划，提前做好各职能部门、邻里关系的协调。并在施工过程中，不断改进，形成动态的全过程管理，从而为商业地产的顺利施工奠定基础。 一、施工进度的制约因素
商业地产的建设周期较长，因此其所耗费的人力、物力、财力也相对多一些，增加了施工单位配合的难度，而对施工进度产生影响的因素也相应增加，具体来说，主要有以下几点： 1人力资源因素
商业地产施工进度的控制首先要求有经验丰富的项目经理和优秀的管理团队。同时，对于人、财、物的合理分配则是施工进度的重要保证。全面树立进度控制的理念，充分调动每一位施工人员的工作热情和创新能力，使施工人员具有紧迫感和责任感，从而保证施工的顺利进行。另外，业主、施工方、监理方，三者之间的沟通对于施工进度的控制也有着极为重要的影响，应当协调好各职能部门以及周边单位的关系。大部分施工人员属于从农村进城的务工人员，所以工程很有可能面临节假日施工人员因回家探亲而停工的问题，而且建筑行业本身就具有人员流动性大的特征，所以创造良好的工作与生活环境，对于保证充足的人力资源非常关键。
2 施工现场环境
大多数商业地产位于繁华地区，周边建筑密集，而且市政设施众多，再加上超大的人流量和车流量，非常不利于材料的进出场。在基础施工中，降水即土方的开挖都必须对周边的建筑物进行监测，并及时采取必要的措施。相关的施工材料要尽早进入施工现场，商品混凝土运输
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
应当与交通的高峰期错开时间，总之为了防止施工间断，必须采取妥善的措施确保材料准时进场。
3 资金物料因素
商业地产具有结构复杂、配套设施多、资金需求量大等特点，因此必须有充足的资金作为支撑才能保证施工的进度。特别是装饰与设备，需要定制和支付一定数量的定金。商业地产项目的建设周期长，存在很多不稳定因素，在此期间物价很有可能产生较大波动，因此需要准备风险备用金。保证物料供应的充足性、及时性，能够有效避免工程的窝工、停工，其中对于材料来说，需要重点考虑的是混凝土，一般要选择三家或以上的供应商，制定预案，并由专人负责。装饰工程中如石材、不锈钢等特制、特定材料需要提前订制。对于需要从国外购买的材料，应当打出充足的时间量。 二、商业地产的施工管理特点研究 1强调责任工程师的作用
通常情况下，商业地产在正式开工前，主力商业企业预约进程就已经被引入，所以在后期的施工过程中，实际的施工项目节点已经基本确定。因此，确定施工方案和施工计划时，就应当全面树立严格控制施工节点的理念，以明确委托设计时间、设计完成时间以及施工单位进入施工场地的时间等重要节点并在每个环节都安排具体的工程师负责跟踪和确认。如果有任一环节与计划时间点出现偏差，负责工程师应进行协调和修正。 2装修过程中协调对工期影响的控制
商业地产施工进度控制的另一个难点就是容易受企业开业时间的影响，而装修商业开发项目大多属于订单式，其中含有数种商业业态，其中重要的租赁方或购买方对于开业的要求都有具体的约定。在完成商务谈判以及协议的签订后，就已经基本确定了开业时间，而对于这种情况，一般的施工单位会根据这个时间节点倒排工期。而这个工期是绝对不能突破的，一旦违约就会给开发商带来巨大的经济损失。因此，为了能够确保商场能够如期开业，经常出现分段交工、分段验收的情况。
对此，工程的总承包单位在交付给主力租户的装修日期上应作出明确的要求，同时也要严格要求总承包单位下属的装修公司的进场时间，将双方交接的时间做清晰的界定，另外，为了明确各单位的权责，应当在施工合同中确定延期交接的责任与罚金。而施工期间，有多家装修单位会同时在某施工段上进行交叉施工，为了不造成施工混乱，应加强施工现场的控制与管理，要预留出足够的时间进行装修后的清理等。 三、加强施工进度控制的对策 1 用质量解决变更跟进问题
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
施工中常见的变更问题，就是设计变更，但如果变更过于频繁，则影响施工方的施工速度，从而影响工程的进度。
第一，确定明确的质量目标，并将目标进行量化分解，在全体施工人员当中树立强烈的质量观；明确质量终身责任制，通过质量负责制的定制，确立奖惩措施，保证施工质量。 第二，策划先行，并加强施工过程的控制，如施工技术的指导，从而确保每一道施工工序都有据可依，并做技术交底，明确质量目标，明确施工要求。 2 加强材料、施工方法与施工环境的控制
第一，重视材料的控制，要从材料的采购入手，并加强仓储管理。根据采购计划，在经过充分的物资分供方的评价后，选择合格的分供方，批准后，方可采购。对于由骨科提供的物资，物资的需用应当编制使用计划。库房物资要根据规定，将材料分类摆放，在保证使用质量的前提下，做到整齐美观，并设专区用于存放由顾客提供的物资。仓库管理员对经检验和试验合格进入仓库的物资，按名称、规格、数量等作标签标识，另外还要合理堆放露天存放的物资。
第二，重视施工方法的控制。应当根据施工图纸、施工规范，并因地制宜的编制可行的施工组织设计、技术措施，从而形成对施工的合理指导。
第三，重视施工环境的控制。确保作业环境的稳定性，和适宜性，从而为施工质量提供保障。特别是焊接作业，要安排专人对环境温度、湿度和风速进行监测。如遇恶劣天气，如雨天或大风天，应立即停止作业，在采取了符合要求的措施后在继续焊接作业。 参考文献
[1] 王军，李伟，城市综合体施工管理难在哪[J]，施工企业管理，2012，11 [2] 高小云，商业地产的施工管理特点研究[J]，建筑施工，2011,12 [3] 张心蜜，商业地产项目施工进度全过程管理分析[J]，山西建筑，2011,1
