浅谈按份共有人的优先购买权

一、按份共有人优先购买权制度概述

（一）优先购买权必须在“同等条件”的情形下行使

《物权法司法解释（一）》第10条对“同等条件”进行了相应解释，规定《物权法》第101条所称的“同等条件”应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式以及期限等因素确定。首先，价格是认定同等条件的主要因素，实践中通常强调时价，因为“时价购买本身就具有预防出卖人与第三人恶意串通，故意抬高价格，迫使先买权人高价购买或放弃购买的功能。”其次，对价款履行方式、期限的同等判断应当以第三人为基准，如第三人采用一次性付清的方式，优先购买权人不能分期付款，优先购买权人的付款到期日不能长于第三人的付款到期日。最后，《物权法司法解释（一）》为“同等条件”认定的其他因素预留了空间，也为司法实践的自由裁量提供依据，如判断“同等条件”的其他因素包括但不限于担保和从给付，就担保而言，如果第三人为其付款债务设定了担保，那么该担保也属于“同等条件”的内容，若按份共有人意欲行使权利，其也应该提供相应担保。

（二）优先购买权必须在特定期间行使

按份共有人的优先购买权属于绝对权，依据权利人独断的意思表示实现权利利益，具有对抗第三人的效力，这要求优先购买权的实现必须以权利人有明确的优先购买的意思表示并且能够为第三人所知晓为前提。 而《物权法司法解释（一）》对优先购买权的行使方式并没有作出规定，有观点认为：“在不规定出卖人以何种方式履行通知义务的前提下，出于公平的考虑，权利人的意思表示可采用同样的形式”，虽然这有一定的道理，但是优先购买权具有物权性效力，其意思表示不仅关乎相对人而且也与不特定的交易第三人利益相关，从保护善意第三人利益和交易安全的角度考虑，优先购买权的意思表示必须以法定或社会认可的方式使转让人和第三人知悉才能具有对抗性以实现其权利利益。值得注意的是，

默示不能构成优先购买权的意思表示，在此可以参照公司法关于有限责任公司股份转让的规定：“股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让”，即按份共有人超过法定期限未答复的，应当视为放弃行使优先购买权。

二、按份共有人优先购买权制度国内研究现状

在我国民法学界，关于优先购买权之法律属性的争议一直未能形成定论，使得我国优先购买权的整个制度体系较为模糊和纷杂。王泽鉴在著作《民法学说与判例研究》中认为共有人优先购买权的性质是附条件形成权；王利明在“共有人优先购买权研究”中认为，优先购买权的本质是一种物权，但同时亦具有请求权的属性、期待权的不确定性以及从权利的附从性。崔建远则在“论共有人优先购买权”中认为，共有人优先购买权的本质应是一种形成权。

在学界关于按份共有人优先购买权的立法缺失及具体司法疑难问题的讨论中，以“转让”和“同等条件”的内涵争议为最大。对“转让”这一我国法律规定中出现的法律术语的解释，学者们的分歧主要在于“转让”是否限于出卖这一情形。持应将“转让”仅限于“出卖”这一观点的学者为多数，这一观点也是目前在我国司法实务界的主流观点，这样的解释遵从了《民法通则》的“出卖”一词的严格解释，却将《物权法》当中“转让”一词做了限缩解释，应是基于审慎的考虑的逻辑结果；持“转让”一词不应仅限于“出卖”一种情形的学者认为，这种狭隘的“出卖”的界定在实践中暴露出了巨大缺陷。转让人出于避开按份共有人优先购买权的目的，完全可能和第三人达成合意，以互相或者表面“赠与”的方式达成双方之间的交易，司法实践中屡见不鲜。由此这些学者认为，“转让”应特指有偿转让的情形，并不限于“出卖”一种，一切有偿转让方式均包含在内。

对于“同等条件”的解释，学者之间存在“绝对同等说”与“相对同等说”的争论。持“绝对同等说”的学者认为，优先购买权人的行使权利的交易条件必须要和第三人与转让人达成的交易条件内容完全一致和绝对等同。这种“绝对同等说”以构成简单，便于操作的特点成为传统的主流学说。而持“相对同等说”的学者则确信当权利人具有和第三人相对等同的交易条件时，即可形成同等条件。这些学者认为，“绝对同等说”非常容易架空权利人的权利，因为按照此种学说，

转让人和第三人非常容易达成一个与第三人的身份所特别相关的具有不可替代性的交易条件，从而使权利人的优先购买权完全丧失。

三、按份共有人优先购买权救济制度存在的问题

（一）优先购买权行使的实现程序缺失

在我国立法中，缺失对按份共有人行使该权利的方式的具体规定，更无其他相关法律解释予以释明，这在实践中极易引起相关的纠纷，更使得权利的实现落入窠白。同时一项权利的实现方式与权利的性质依赖性更为紧密，我国法律对其行使方式未有任何界定，是权利性质不明的直接后果，在实践中更加深了人们对按份共有人优先购买权法律性质模糊现状的认知。在行使方式的具体内容构成上，我国法律规定主要在转让人的通知义务及通知时间、权利人的行使期限以及具体实现方式三个方而存在着具体规定的法律缺失。争议问题在于，是否有必要在法律规定中确认转让人的通知义务、通知的时限如何界定；权利人在获得转让人真实有效的通知后，行使期限应如何界定；权利人具体实现优先购买权的结构怎样构成。

（二）权利损害的救济办法缺失

按照权利被侵害的一般情形，结合按份共有人优先购买权的特殊性，实践中，权利被侵害的情形主要存在以下两种情况。其一，转让人不履行通知义务；其二，转让人履行了通知义务，但却和第三人合意妨碍权利行使。而对此两种情况，我国相关法律均未有任何关注，使得按份共有人优先购买权的最终保障无法可依、无章可循。实践中，转让人不履行通知义务或和第三人合意阻碍权利人行使权利的情形更是屡见不鲜，便只能按照一般的民事规定予以保护，而对此种侵害优先购买权行为的特殊性及其特定的法律后果及责任，一般民事规定则是难以顾及，司法实践中更难以达 成一致的处理意见。从《物权法》以及《物权法解释(一)》中可以看出我国承认并且致力于保护按份共有人的优先购买权。但是，当按份共有人优先购买权的权利主体利益受到转让人侵害的时候，如何进行损害救济在法律上并没有特定的规定，对救济方面的立法缺失使得权利人在自己的权利受到侵害的时候得不到法律的完善保障。例如，当转让人未尽到通知的义务或者履行通

知的义务却利用欺诈等方式欺瞒优先购买权人从中获取利益，损害其他按份共有人优先购买权利益的。除了参照民法中其他相关法律维护权利人合法利益外，是否应该针对按份共有人优先购买权，在立法上建立相关的损害赔偿机制，从而实现对权利人的保护，针对这一点法律中并没有详尽的解释说明。

四、结论

按份共有人优先购买权制度是一项与人们的生产、生活密切相关的制度，在社会和经济高速发展的今天，市场竞争也变得更加激烈。按份共有人优先购买权制度在稳定经济秩序、社会秩序中起到了积极的作用。虽然我国相继出台的法律中明确承认和保护使其不断发展和完善，但在立法和司法解释中的相关条文都显得较为粗浅。对于此种情况，要重视法律建设，更好的满足社会发展的需要。

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